상속재산인 아파트에 형제 중 한 명이 무단으로 살고 있을 때 대처법

상속재산분할에서 종종 등장하는 문제 중에, 피상속인이 남기신 유일한 재산인 아파트나 주택에, 형제 중 한 명이 다른 가족들의 동의도 구하지 않은 채 무단으로 들어가 살거나 기존에 함께 살았다는 이유로 퇴거를 거부하는 사례가 있습니다. 

 

집을 차지한 형제는 부모님을 모시고 살았던 자신의 기득권을 내세우거나, 갈 곳이 없다는 핑계로 집을 비워주지도 않고 처분하여 현금으로 나누자는 제안도 묵살합니다. 나머지 형제들은 자신의 정당한 상속지분이 있음에도 불구하고 재산권을 전혀 행사하지 못한 채 속만 끓이게 됩니다. 과연 이렇게 유산을 독점하고 있는 형제를 상대로 법은 어떠한 해결책을 제시하고 있을까요? 이번 글을 통해 무단 거주하는 공동상속인을 상대로 취할 수 있는 현실적인 법적 조치에 대해 살펴보겠습니다.

 

1. 상속재산의 법적 상태와 공유물의 관리 원칙

 

부모님이 사망하시는 그 순간, 고의 명의로 되어 있던 부동산은 법률상 공동상속인 전원이 각자의 법정상속비율대로 지분을 나누어 가지는 고유 상태로 전환됩니다. 만약 자녀가 세 명이라면 아파트 하나를 1/3씩 공동으로 소유하게 되는 것입니다. 

 

우리 민법 제265조는 이러한 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 규정하고 있습니다. 여기서 관리란 목적물을 이용하고 개량하는 행위를 뜻하며, 누군가가 그 아파트에 거주하며 사용하는 행위 역시 관리에 해당합니다.

 

따라서 세 명의 자녀 중 한 명이 아파트 전체를 독점하여 거주하려면, 자신의 지분 1/3 외에 다른 형제 한 명 이상의 동의를 더 얻어 지분의 과반수를 넘겨야만 가 거주 행위가 합법적인 관리 방법으로 인정받을 수 있습니다. 만약 다른 형제 두 명의 반대에도 불구하고 지분 1/3에 불과한 소수지분권자가 아파트를 홀로 차지하고 있다면, 이는 과반수 지분권자의 결의 없이 이루어진 명백한 위법 행위이자 다른 공유자들의 사용 및 수익권을 심각하게 침해하는 불법적인 독점이 됩니다. 

 

2. 무단 거주자를 강제로 쫓아낼 수 있을까?

 

불법으로 집을 차지하고 있으니 당장 짐을 빼라고 요구하거나, 법원에 건물인도 소송을 내어 쫓아낼 수 있을 것이라 생각하기 쉽습니다. 하지만 실무적인 법의 잣대는 매우 복잡하게 얽혀 있습니다. 

 

우선 상속재산분할협의가 이루어지거나 상속재산분할심판의 결정이 확정되기 전에는 상속인들의 지분권은 불확정적인 상태에 있습니다. 한편 상속재산분할심판이 확정되면 그 효력은 상속개시시로 소급해서 적용이 됩니다. 또한 상속재산분할심판의 결과에 의해 실제 지분인 구체적 상속분이 법정상속분과 큰 차이가 날 수도 있습니다. 

 

사정이 이렇다 보니 실무적으로는 법정상속분으로서는 과반수지분권자로 보이는 상속인들의 무단으로 거주하는 상속인을 상대로 건물인도 청구를 하더라도 상속재산분할심판의 결정이 나기 전까지는 아무런 결론도 내려주지 않을 가능성이 높습니다. 

 

물론 상속재산분할심판의 결정이 확정되고 과반수 지분권 이상의 형제들이 단합한다면 무단 거주 상속인을 상대로 건물인도를 청구할 수 있을 것입니다. 

 

한편 무단 거주자는 해당 부동산을 배타적으로 사용·수익하고 있으므로, 자기 지분을 초과하는 부분에 대해서는 다른 지분권자들에 대해 부당이득을 하고 있다고 볼 수 있습니다. 이런 점에서 다른 지분권자들의 무단 거주 상속인에 대해 부당이득반환청구도 가능할 수 있습니다. 

 

다만 앞에서도 살펴본 것처럼 상속재산분할심판이 확정되기 전에는 지분소유관계가 확정적이지 못하므로, 역시 아무런 결론도 내려주지 않을 가능성이 높습니다. 이런 점에서 부당이득반환청구 역시 상속재산분할심판이 먼저 확정된 후에서야 가능할 것으로 판단됩니다. 

 

과거에는 소수 지분권자가 무단으로 점유하는 소수 지분권자를 상대로 목적물 전체의 인도를 청구할 수 있다는 대법원 판례가 존재했습니다. 그러나 2020년 대법원 전원합의체 판결(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결)을 통해 이 법리가 완전히 뒤집혔습니다. 변경된 대법원 판례에 따르면, 지분 과반수에 미달하는 소수 지분권자는 다른 소수 지분권자가 공유물을 독점적으로 점유하고 있더라도 그 사람을 상대로 공유물의 인도를 청구할 수는 없다고 선언하였습니다.

 

그 이유는 쫓아내려는 사람 역시 소수 지분권자에 불과하여 목적물 전체를 점유할 권한이 없으며, 무단 거주자라 하더라도 자신의 지분만큼은 목적물을 사용할 정당한 권리가 있기 때문에 그를 완전히 내쫓는 것은 그의 지분권마저 박탈하는 가혹한 결과가 되기 때문입니다. 대신 방해배제청구라는 형태로 출입을 방해하지 말라는 식의 청구만 가능해졌습니다.

 

결론적으로, 지분 절반을 넘기는 형제들이 단합할 경우 무단 거주자를 집에서 쫓아낼 수는 있습니다. 하지만 그렇지 못하고 소수지분권자들만으로는 단순히 무단 거주한다는 이유만으로 형제를 길거리로 쫓아내는 건물인도 소송은 법리적으로 커다란 난관에 봉착하게 된 것입니다.

 

3. 임시방편을 넘어선 근본적 해결, 상속재산분할심판

 

무단 거주의 고리를 완전히 끊어내고 각자의 재산권을 완벽하게 분리하기 위해 반드시 거쳐야 하는 최종 관문이 바로 가정법원에서의 상속재산분할심판입니다 .

 

이 심판 절차의 확정을 통해 각자의 구체적 상속분이 결정되어야, 과반수 이상의 구체적 상속분을 지닌 상속인들이 단합하여 무단 점유자를 상대로 건물인도 및 부당이득반환청구를 할 수 있게 되는 것입니다. 따라서 무단 점유자가 있는 경우에는 신속하게 상속재산분할심판을 제기하여 상속분부터 정리해야 이후의 민사적인 법적 절차도 원활하게 진행될 수 있습니다. 

 

4. 건물인도 및 부당이득반환청구

 

상속재산분할심판을 통해 상속인들 각자의 구체적 상속분이 결정되었습니다. 이때 무단점유자의 구체적 상속분이 과반수가 되지 못하였다면, 과반수 지분을 초과하는 다른 상속인들이 단합하여 무단 점유자를 상대로 건물인도 및 상속개시일로부터 건물인도일까지의 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 만약 무단점유자의 구체적 상속분이 과반수를 넘는다면, 다른 소수지분권자인 상속인들로서는 부당이득반환청구만 할 수 있을 뿐입니다. 

 

감정적으로 문을 부수고 들어가거나 매일 찾아가 언성을 높이는 것은 형사적인 문제만 야기할 뿐 아무런 해결책이 되지 못합니다. 어떤 방법을 사용하게 되든 상속재산분할심판을 통해 각자의 상속분을 확정지어야만 합니다. 이후 건물인도 또는 부당이득반환청구라는 민사소송을 통해 무단 거주자와의 관계를 법적으로 정리할 수 있습니다. 무단 거주하는 형제의 고집 앞에 억울하게 시간만 흘려보내고 계신다면, 더 이상 시간을 낭비하지 마시고 신속한 소송 제기를 통해 침해당하고 있는 권리를 되찾으시길 바랍니다.